Într-un sat uitat de istorie, pierdut printre munţii ce străjuiesc valea Oltului, stăteam de curând de vorbă la un capăt de uliţă cu un localnic apăsat de vremuri. Omul se plângea de sărăcie şi lăsa să se întrevadă în spatele său o curte desfundată de noroi la capătul căreia stătea să se prăvăleasca o casă de chirpici.
Ajunsesem la el din om în om, aflând că avea de vânzare o fâneaţă de câteva hectare pe un deal la câtiva kilometri de sat. Fiind un împătimit al muntelui, îmi doream de mult un loc departe de agitaţia turistică unde să-mi construiesc o cabană simplă, pentru odihna de la sfârşitul unei excursii montane. Locurile îmi plăcuseră şi speram să-l pot convinge pe localnic să-mi vândă un petec din moşia lui. Omul păru la început destul de rezonabil şi îmi arătă un titlu de proprietate unde figurau 4,5 hectare de fâneaţă pe numele lui, în locul cu pricina. După discuţia despre sărăcie şi despre decăderea agriculturii de tranziţie, am trecut la subiectul vânzării terenului. Prima informaţie importantă a fost aceea că terenul nu era de vânzare pe bucăţi. Trebuia să cumpăr toate cele 4,5 hectare fiindcă omul nu mai voia să-şi „rupă spinarea toată vara la coasă”. Următoarea informaţie, şi mai descurjantă, a fost preţul: 10 euro metrul pătrat. După un calcul rapid mi-am dat seama că ar fi trebuit să scot din buzunar nici mai mult nici mai puţin de 450 000 euro. L-am întrebat pe cetăţean dacă este conştient că cerea aproape 15 miliarde de lei vechi pe fâneaţa lui din deal unde cu greu se putea ajunge chiar si cu o maşină de teren. Omul, deşi puţin bulversat la rezonanţa cifrei, s-a arătat neclintit în ofertă şi chiar m-a avertizat că preţurile vor creşte „cu intrarea în Ieuropa”. Am plecat dezamăgit, aruncându-i o ultimă privire săteanului desculţ, rezemat de gardul de uluci cioplite, care rămăsese bucuros, cu un fel de mândrie a averii sale colosale, aşteptând următorul orăşean care să-l curteze. Şi aşa am început să meditez la un fenomen care agită din temelii economia noastră de tranziţie: fenomenul imobiliar. De la agenţii spilcuiţi din Bucureşti şi până la ţăranul desculţ din vărf de munte, informaţia din piaţa imobiliară pare să circule mai abitir ca la bursă. Se fac averi peste noapte, preţurile cresc ameţitor, unii se îmbogăţesc iar alţii rămân visând la o casă proprie. Apartament cu 3 camere, bloc comunist, Şoseaua Olteniţei – 95 000 euro; Vilă Pipera, fără canalizare – 2 300 000 euro. Apartament cu 3 camere, central, Berlin – 75 000 euro; Castel Valea Loirei, cu domeniu de 140 ha – 1 300 000 euro. Descoperiţi diferenţa. Deşi părerile privind piaţa imobiliară din România diferă în funcţie de statul de potenţial vânzător respectiv cumpărător al opinentului, este imposibil să nu fie remarcate discrepanţele uriaşe dintre piaţa de la noi şi cea din Europa de vest. În plus, apare un fabulos efect de avere, în cazul celor care descoperă, mai mult sau mai puţin justificat, că au devenit milionari în euro peste noapte, prin simplul fapt că au o proprietate bine plasată. Situaţia este similară în privinţa chiriilor. Discutam recent cu reprezentantul FMI în Romania, Jose-Fernandez Ansolla, care se plângea că apartamenul pe care l-a închiriat în Bucureşi îl costă mai mult decât unul similar pe care îl părăsise nu demult la Paris. O analiză publicată în ultimul număr al revistei „Emerging Markets”, editată de Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare, semnalează pericolul exploziei unei bule speculative în ţările Europei de Est, cu posibile efecte majore la nivelul sistemului bancar şi al investiţiilor străine. Ratele din ce în ce mai scăzute ale inflaţiei, coroborate cu rate relativ mici ale dobânzilor la împrumuturile în euro, au făcut ca în anumite ţări, gradul de îndatorare la nivelul creditului imobiliar să crească la cote îngrijorătoare. În Ucraina, există un apetit deosebit pentru cumpărarea acţiunilor firmelor cu proiecte în domeniul imobiliar, ale căror preţuri au crescut de câteva sute de ori în ultimul an. În aceste condiţii, numeroase fonduri speculative din vest au găsit noi oportunităţi de plasament pe pieţele din est, trecând de la rate ale profitului de maxim 10% la niveluri de peste 50% pe an. Este vorba aici mai ales de acele „hot capitals” care investesc sume uriaşe în proiecte pe care sunt gata să le vândă la cel mai mic semn de turbulenţă pe piaţă. Evident, trebuie făcută diferenţa faţă de proiectele bine fundamentate, a căror investiţie este justificată de o cerere reală de locuinţe. Conform unui expert de la European Convergence Propery Fund, firmă cu experienţă îndelungată în domeniul imobiliar şi cu investiţii în întreaga Europă, Bucureştiul dispune la acest moment de 570 000 de apartamente dintre care 500 000 sunt sub-standard. Evident, această situaţie impune necesitatea dezvoltării unor vaste proiecte imobiliare pentru acoperirea deficitului de ofertă. Este normal ca pe măsură ce aceste proiecte se vor realiza, presiunea cererii de locuinţe să se reducă iar preţurile să scadă. Există însă pericolul unei prăbuşiri abrupte a preţurilor, mai ales pe acele segmente unde supra-evaluarea este evidentă, aşa cum s-a întâmplat recent în Statele Unite şi în Spania. De aceea o fundamentare economică a preţurilor actuale, ţinând cont de perspectivele pe termen mediu si lung, ar fi de bun augur, fluidizând piaţa şi descurajând capitalurile speculative. În momentul când cei care îşi doresc o proprietate de lux vor realiza că 2 milioane de euro pentru o vilă în Pipera fără utilităţi este un preţ speculativ, capitalurile vor fi drenate spre noi proiecte rezidenţiale, preţurile vor scădea iar calitatea va creşte. Iar când săteanul cu orgoliu de moşier va întelege că valoarea averii lui este reală în măsura în care îşi găseşte un cumpărător, atunci va putea să vândă fâneaţa si să-şi trăiască liniştit viaţa la ţară, evident după ce-şi va fi reparat casa de chirpici.
