Frenezia imobiliară a atins o culme în România, unde şi cea mai mică bucată de pământ este scoasă la vânzare la preţuri exorbitante, în timp ce speculaţiile funciare se îmbină adesea cu interesele politice.
La Bucureşti, metrul pătrat ajunge de la 300 de euro, la o periferie săracă, până la 5.000 de euro în zona de lux Primăverii, fost cartier al nomenclaturii comuniste. Însă, cum terenurile în Capitală au devenit rare, promotorii vizează din ce în ce mai mult comunele limitrofe.
“În zona metropolitană sunt multe terenuri disponibile şi, chiar dacă preţurile au crescut, ele sunt încă accesibile”, a declarat pentru AFP preşedinta Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), Ruxandra Cleciu. “Bucureştenii sunt reticenţi deocamdată să se instaleze în afara Capitalei din cauza infrastructurilor insuficiente, dar pentru promotori singura opţiune este de a ieşi din Bucureşti, dacă vor să dezvolte mari proiecte rezidenţiale”, a explicat Cleciu.
Această zonă este vizată, de asemenea, de speculanţii imobiliari, care văd în ea o ocazie de a se îmbogăţi negociind cu statul despăgubiri de expropriere în proiecte de utilitate publică. Astfel, relatează AFP, anunţarea construirii a două şosele de centură, la sud şi la nord de Bucureşti, şi a unei autostrăzi care să lege Capitala de Braşov a făcut ca preţurile terenurilor din regiune să explodeze.
Situată la nord de Bucureşti, pe traiectoria viitoarei autostrăzi, localitatea Moara Vlăsiei a fost scena unei adevărate bătălii pentru cumpărarea de terenuri, preţurile urcând în câteva luni de la 3 la 100 de euro pe metru pătrat. “Chiar dacă există un risc, pentru că traseul autostrăzii se poate schimba, cei care cumpără mari suprafeţe vor avea mereu de câştigat”, spune Ruxandra Cleciu.
În plus, potrivit analiştilor, afacerile imobiliare şi politica sunt din ce în ce mai legate, în aşa măsură încât “grupurile de interese imobiliare au făcut jocurile în campania pentru alegerile locale”, scrie AFP citându-l pe Cristian Pîrvulescu. “Există riscul ca primarii aleşi la acest scrutin să fie marionete ale acestor grupuri”, spune Pîrvulescu.
Satul Ştefăneşti, aflat la 30 de kilometri nord-est de Bucureşti, pare să ilustreze această tendinţă, în condiţiile în care, potrivit zvonurilor, cei doi principali candidaţi la Primărie n-ar fi ezitat să cumpere voturi pentru a-şi asigura victoria, provocând busculade fără precedent între susţinătorii lor respectivi, în ziua votului. Miza ar fi un teren de 300 de hectare, evaluat la 300 de milioane de euro, situat în apropierea viitoarei autostrăzi, şi două mari ansamble rezidenţiale, dezvoltate de compania spaniolă Fadesa şi de cea turcă Opus Projects, proiecte estimate în total la aproape două miliarde de euro. Acest teren este râvnit de mai mulţi oameni de afaceri importanţi, care văd în el o mină de aur în perspectiva viitoarelor exproprieri, interesele lor fiind reprezentate de cei doi candidaţi la Primărie, scrie AFP, citând HotNews.
Această febră imobiliară a cuprins şi alte mari oraşe, de pildă Timişoara şi Cluj, ale căror comune limitrofe cunosc un formidabil avânt graţie interesului promotorilor şi investitorilor care vor să vină aici. Astfel, de la venirea gigantului finlandez Nokia la Jucu, preţurile terenurilor au luat-o razna, în timp ce bătălia electorală s-a înăsprit, candidaţii recurgând la o amplă desfăşurare de forţe pentru a seduce electoratul. “În ultimele săptămâni, toţi candidaţii au bătut de mai multe ori la uşa mea pentru a-şi lăuda proiectele şi a-şi critica adversarii. În 2004 nu s-a întâmplat asta”, a declarat pentru AFP Lucian, un locuitor din Jucu.
Cât mai ţine balonul imobiliar?
Apartamentele (şi vilele) noi au fost un fel de Caritas. Ele nu au fost construite având în minte utilizatorul final, ci speculaţia imobiliară. Sprafeţe foarte mari, finisaje “de lux”, dotări “de senzaţie”, au umflat preţurile la maxim. Prea puţină lume şi-a pus problema: OK, dar cine va locui în ele? Infrastructura precară din jur, aglomeraţia prea mare le fac destul de greu de valorificat. Oricât de uşor s-ar câştiga banii în România, 300.000 de euro pe un apartament în Bucureşti nu poate da oricine.
De aceea, 80% dintre ele sunt cumpărate de fonduri de investiţii (e un fond, norvegian, dacă nu mă înşel, care are 800 de apartamente cumpărate) atrase de câştigurile aparent facile şi de dinamica deosebită a pieţei imobiliare de la noi. Din punctul acesta de vedere, constructorii s-au rezolvat, dar speculanţii au rămas cu nişte apartamente foarte greu de valorificat, dintr-un motiv foarte simplu: nu are cine să-l cumpere la banii ăştia. Cel mai probabil, multe din aceste imobile iniţial cu destinaţie de locuit vor fi convertite spre birouri (deja prin zona Dorobanţi multe blocuri au devenit “mixte”).
Cei mai deştepţi s-au trezit, şi proiectele anunţate în ultima vreme au revenit la ideea de “cutie de chibrituri” atât de dispreţuită în urmă cu nici măcar un an. Chiar mă uitam amuzat pe un pliant al unui proiect imobiliar în care apartamentele de două camere erau mai mici decât apartamentul meu şi mult mai nepractice (mă rog, aici poate fi o chestie de preferinţă personală). Abia acestea vin acum pe piaţă la preţuri accesibile “clasei de mijloc”, adică celor 300.000 de români care câştigă peste 1000 de euro/lună.
Din seria de articole recente, cel mai amuzant a fost estimarea că există “la vânzare” 35.000 de apartamente noi în Bucureşti. Nici măcar Ceauşescu nu construia atâtea. Cred că nu s-au dat în folosinţă cu totul 35.000 de unităţi locative după revoluţie (excludem din socoteală blocurile neterminate de Ceauşescu finalizate după revoluţie). În condiţiile în care “la oficial” s-au dat în folosinţă vreo 2000 de apartamente pe an în ultimii 3-4 ani, plus încă tot pe-atât “neoficial”, nu prea văd cum s-ar putea susţine această cifră. La fel de amuzantă este şi “cea mai mare supraofertă” din Drumul Taberei…
Nici cifra de 14.000 de locuinţe vechi disponibile la vânzare nu mi se pare fezabilă. Doar dacă ne uităm la “Anunţul”, observăm că sunt 2000 de anunţuri la garsoniere, 4000 anunţuri la 2 camere, 3000 de anunţuri la 3 camere. Dacă eliminăm anunţurile dublate şi anunţurile-cârlig ar rămâne maxim 4000 de oferte, cu totul, “pe bune”, realitate pe care o poţi constata pe teren din doar 4-5 telefoane.
Aşadar, zona construcţiilor noi este în pragul colapsului: proiectele deja finalizate sunt goale, altele noi nu prea mai găsesc finanţare şi se amână. Singurele care au succes sunt cele construite “pe persoană fizică”, blocuri mici, în zone accesibile, cu 20-30 de apartamente, la preţuri apropiate de cele ale locuinţelor vechi. Dar aceste proiecte nu sunt suficient de multe încât să pună presiune pe oferta de apartamente vechi.
Scade sau nu?
În momentul de faţă, şi pe termen mediu, presiunea pe locuinţele vechi va rămâne constantă, chiar dacă pe moment cererea solvabilă stagnează ca urmare a creşterii monedei europene şi a înăspririi condiţiilor de creditare. În ciuda scăderii trâmbiţate, preţurile sunt totuşi mai mari decât la începutul anului (2-5%) şi cu circa 25% mai mari ca anul trecut. Aici situaţia este relativ simplu de explicat: proprietarii “nu au sesizat” că sunt alte condiţii de piaţă şi au continuat să adauge câte 5000 de euro în fiecare lună, până când oferta nu a mai putut să se întâlnească cu cererea. Ideea cu “investitorii” care “îşi marchează profiturile” şi pun apartamente în vânzare nu este fezabilă, apartamentele vechi făcând într-o măsură neglijabilă obiectul investiţiilor imobiliare
Astfel de perioade de stagnare au mai existat în trecut şi piaţa a mers înainte. Este drept, şansele ca un 2007 să se repete sunt mici pe termen mediu (combinaţia între un leu puternic şi credite ieftine), dar asta nu înseamnă “prăbuşire”. Mai repede putem vorbi de stagnare. Un apartament “nu cere de mâncare”, iar presiunea pentru vânzarea lui nu este foarte mare decât în cazuri izolate. Faptul că sunt zeci de apartamente scoase la vânzare de ani de zile e un indicator în acest sens. Presiunea nu are cum să apară prea curând, întrucât foarte puţine din proiectele noi – finalizate deja sau doar în proiect – sunt o concurenţă reală din câteva motive simple: cele “accesibile” – dar nu numai – sunt construite în zone deja aglomerate (Militari, Ghencea, Titan, Colentina, Dorobanţi etc.) iar infrastructura nu face faţă, începând de la străzi până la canalizare sau curent electric; proiectele majore transformă locaţia într-un şantier pe termen mediu (3-5 ani); dotări reduse (şcoli, grădiniţe, magazine); incertitudinea termenelor de livrare (pentru cele în construcţie).
Ca o concluzie, cred că mai degrabă avem de-a face cu o perioadă de re-acomodare a ofertei cu cererea după o perioadă de creşteri ca în poveşti. Cât despre prăbuşire, dacă nu s-a prăbuşit la americani, cam greu să se prăbuşească la noi. Este de ajuns o nouă relaxare a creditării şi preţurile o vor lua din nou în sus.
